Кратко о главном: Новосибирская агломерация остаётся лидером по объёмам зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в Сибири, однако структура сделок и финансовые показатели рынка вызывают опасения. Параллельно меняется регулирование кадастровой карты и растут макроэкономические риски.
Продажи и структура ДДУ в Новосибирске
По данным Росреестра, на Новосибирскую агломерацию приходится около 40% зарегистрированных в Сибири ДДУ: за первое полугодие зарегистрировали примерно 10,4 тысячи таких договоров. При этом только около 72% регистраций приходится на строящееся жильё, остальное — коммерческая недвижимость, парковки, кладовые и технические помещения.
В среднем за текущий год девелоперы продавали около 1,25 тыс. будущих квартир в месяц, тогда как для баланса рынка при имеющихся объёмах строительства требуется примерно 2 тыс. продаж в месяц.
Динамика продаж и фактор низкой базы
Объём продаж в июне вырос год к году и месяц к месяцу, но значительная часть роста объясняется эффектом низкой базы 2025 года. Если сравнивать с усреднёнными июньскими показателями 2021–2025 годов, продажи сократились примерно на 25%. Кроме того, часть июньских сделок связана с ожиданием ужесточения условий «Семейной ипотеки» и отражает перенос спроса.
Ипотека и кредитование
По оценке профильной организации, в июне банки выдали около 107 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму примерно 488 млрд рублей — максимум с начала года. Основной прирост пришёлся на «Семейную ипотеку», поэтому текущие итоги нельзя трактовать как устойчивое восстановление спроса: часть выдач обусловлена ожиданием ужесточения программ.
Потенциальная невозможность сохранить объёмы ипотечных выдач на новостройки уже привела к снижению запуска новых жилых проектов на примерно 5%.
Финансовое состояние застройщиков и риски
Аналитики предупреждают, что число застройщиков в предбанкротном состоянии может увеличиться — по оценкам, доля девелоперов с финансовыми трудностями уже составляет около 14,5%, и в 2026 году их количество может удвоиться.
К текущим проблемам могут добавиться дополнительные факторы: отмена моратория на штрафы за просрочку ввода домов, ужесточение условий ипотечных программ, введение минимального размера участка для комплексного развития (предлагаемый порог — 5 гектаров) и регулирование продаж в рассрочку.
Инфляция и влияние на ставку
Официальная инфляция в июне подросла с 5,31% до 6,02%. Главными драйверами роста стали непродовольственные товары и услуги; продукты питания росли медленнее. Эти оценки станут одним из факторов при принятии решения по ключевой ставке Центробанка 24 июля.
Изменения на кадастровой карте
Госдума приняла проект закона, дающий возможность исключать объекты из публичной кадастровой карты — прежде всего речь идёт о предприятиях оборонной и стратегической инфраструктуры и объектах топливно‑энергетического комплекса. Исключение будет происходить по решению специальной комиссии при Росреестре, а при обращении от органа власти или госкорпорации объект будет удаляться автоматически.
Появление «белых пятен» на карте может вызвать дополнительные вопросы и внимание заинтересованных лиц, однако детали возможных последствий в публичных разъяснениях пока ограничены.
Вывод
Сочетание слабой динамики продаж в долгосрочной ретроспективе, давления на доходность застройщиков, неопределённости с ипотечными программами и новых правил для кадастровой карты формирует повышенные риски для рынка недвижимости и экономики в целом.
