Верховный суд определил ключевые подходы к рассмотрению споров о сделках с «эффектом Долины» — случаях, когда продавец мог быть введён в заблуждение третьими лицами или вызывал сомнения в дееспособности.
Основные правовые позиции
- Заблуждение продавца относительно мотивов сделки само по себе не является основанием для её отмены (ст. 178 ГК РФ); при таких спорах суды обязаны учитывать добросовестность второй стороны и её способность распознать вводящий в заблуждение сценарий.
- Для признания сделки недействительной необходимо доказать, что гражданин в момент подписания договора не понимал значение своих действий или не мог ими руководить; уклонение от экспертизы психического состояния может привести к отказу в иске.
- Сделка купли‑продажи квартиры, совершённая продавцом под влиянием обмана третьих лиц, признаётся недействительной, если покупатель знал или должен был знать о факте обмана.
- Если к моменту оспаривания стороны передали друг другу причитающееся по договору (деньги и ключи), суд применяет двустороннюю реституцию: каждая сторона обязана вернуть полученное по сделке.
- Чтобы оспорить сделку с жильём, находившимся в совместной собственности, без согласия второго супруга, истцу нужно доказать, что покупателю было известно или должно было быть известно об отсутствии у продавца необходимых полномочий.
- Договор дарения жилья может быть признан недействительным как подозрительная сделка (п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве), если будет доказана цель причинения вреда имущественным интересам кредиторов.
Эти позиции уточняют критерии вмешательства суда и подчёркивают значение проверки добросовестности второй стороны и наличия убедительной доказательной базы при оспаривании сделок с недвижимостью.
